Как возместить ущерб от пожара и его тушения в другой квартире?

При тушении пожара может пострадать не только та квартира, в которой произошло возгорание, но и соседние квартиры. Наибольший ущерб, как правило, причиняется квартире, находящейся этажом ниже, поскольку она страдает не только от огня и задымления, но и от последствий тушения пожара: ее сильно заливают пожарные.

Лица, ответственные за причинение вреда Если квартира пострадала из-за пожара в другой квартире и его тушения, собственник пострадавшей квартиры, как гражданин, так и организация, может требовать полного возмещения причиненных убытков (п. 1 ст. 15 ГК РФ). По общему правилу возместить вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу организации, должно лицо, причинившее вред (п. 1 ст. 1064 ГК РФ). Лицо, ответственное за причинение вреда, может быть обязано возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (ст. 1082 ГК РФ). Определение убытков В случае причинения вреда в состоянии крайней необходимости, то есть для устранения опасности, угрожающей самому причинителю вреда или другим лицам, если эта опасность при данных обстоятельствах не могла быть устранена иными средствами, суд с учетом фактических обстоятельств дела может возложить обязанность по возмещению вреда на причинителя вреда или на лицо, в интересах которого он действовал (ст. 1067 ГК РФ). При этом личный состав пожарной охраны, иные участники тушения пожара, ликвидации аварии, катастрофы, иной чрезвычайной ситуации, действовавшие в условиях крайней необходимости и (или) обоснованного риска, освобождаются от возмещения причиненного ущерба (ст. 22 Закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ).

Таким образом, за возмещением вреда, причиненного пожаром, а также действиями пожарной команды при тушении пожара, следует обращаться к собственнику квартиры, в которой произошел пожар. При этом с учетом фактических обстоятельств дела собственник квартиры, в которой произошел пожар, также может быть освобожден от возмещения вреда, связанного с тушением пожара.

Порядок возмещения ущерба

Для возмещения ущерба от пожара и его тушения рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Получите акт о пожаре или его заверенную копию

После каждого выезда пожарной бригады на тушение пожара начальник караула или дежурной смены пожарного подразделения составляет акт о пожаре в количестве не менее двух экземпляров (п. 2.45 Порядка, утв. Приказом МЧС России от 31.03.2011 N 156).

В акте содержатся сведения об адресе квартиры, где произошел пожар, описываются последствия пожара, указываются сведения о поврежденном имуществе и может быть указана предполагаемая причина пожара. На основании акта органы пожарного надзора или органы внутренних дел принимают одно из следующих решений (ст. ст. 168, 219 УК РФ; ч. 6 и (или) 6.1 ст. 20.4 КоАП РФ): - о возбуждении уголовного дела в связи с уничтожением или повреждением имущества по неосторожности и (или) нарушением требований пожарной безопасности; - о возбуждении административного дела в связи с нарушением требований пожарной безопасности, повлекшим в том числе возникновение пожара и уничтожение или повреждение чужого имущества. Для установления причин пожара, а также его виновника в рамках производства по делу проводится пожарно-техническая экспертиза. Вы имеете право на участие в установлении причин пожара, нанесшего ущерб вашему имуществу (ст. 34 Закона N 69-ФЗ).

Шаг 2. Обратитесь в уполномоченную организацию для составления акта о заливе и повреждениях в вашей квартире В целях составления такого акта вы можете обратиться, например, в управляющую компанию, ТСЖ, жилищный кооператив или ДЭЗ. При составлении акта следует настаивать на подробном описании ущерба, причиненного квартире и находящемуся в ней имуществу.

Шаг 3. Проведите оценку ущерба, причиненного вашей квартире Для определения реальной стоимости размера ущерба, причиненного заливом вашей квартиры, а также последствиями пожара, произошедшего в соседней квартире (оплавление дверей, окон, закопчение стен, потолков и т.п.), обратитесь к независимому оценщику. Обязательно заключите с независимым оценщиком договор на оказание вам услуг по оценке ущерба (ст. ст. 9, 10 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ). После проведения оценки получите на руки отчет об оценке стоимости причиненного ущерба (ст. 11 Закона N 135-ФЗ).

Шаг 4. Обратитесь к виновнику пожара с претензией о добровольном возмещении ущерба Получив официальный отчет оценщика о стоимости ущерба от пожара и последствий его тушения, обратитесь к виновнику пожара с письменной претензией о возмещении ущерба в добровольном порядке. Если вы обращаетесь к виновнику пожара лично, составьте претензию в двух экземплярах: один отдайте виновнику пожара, а на другом попросите его поставить дату получения претензии, свои фамилию, имя, отчество и подпись. Также претензию можно направить в адрес виновника пожара по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Если виновник пожара отказывается от возмещения ущерба в добровольном порядке, обратитесь за защитой своих прав в суд.

Шаг 5. Обратитесь в суд с иском о возмещении ущерба, причиненного имуществу в результате пожара и его тушения Предъявите иск в суд по месту жительства ответчика - виновника пожара (ст. 28 ГПК РФ). Если цена иска не превышает 50 000 руб., он направляется мировому судье, если превышает - в районный суд (п. 5 ч. 1 ст. 23, ст. 24 ГПК РФ). Уплатите госпошлину исходя из суммы ваших исковых требований (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Размер госпошлины в зависимости от цены иска Если в отношении виновника пожара возбуждено уголовное дело, то гражданский иск можно предъявить в рамках уголовного производства. В этом случае уплачивать госпошлину не нужно (ч. 10 ст. 31, ст. 44 УПК РФ). К исковому заявлению приложите следующие документы (ст. ст. 131, 132 ГПК РФ): 1) акт о пожаре; 2) акт залива квартиры; 3) договор с независимым оценщиком и квитанцию об оплате его услуг; 4) отчет независимого оценщика о стоимости причиненного вам ущерба; 5) расчет взыскиваемой суммы; 6) иные документы, обосновывающие ваши требования; 7) копии искового заявления и прилагаемых к нему документов по числу ответчиков и третьих лиц. Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, а в случае представления ваших интересов в суде - нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ). Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Шаг 6. Примите участие в судебных заседаниях и получите решение суда После вынесения решения суда дождитесь его вступления в законную силу.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Срок для подачи апелляционной жалобы - месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения судом жалобы, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).

Обратите внимание! Обоснованные суммы компенсации ущерба от повреждения вашего имущества НДФЛ не облагаются.

Как узаконить самовольную перепланировку?
Самовольная перепланировка жилого помещения - это перепланировка, проведенная без согласования ответственного органа или с нарушением проекта перепланировки (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ). Узаконить самовольную перепланировку можно в административном и судебном (если административный порядок легализации не даст результата) порядке (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Чтобы узаконить самовольную перепланировку, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма. Шаг 1. Обратитесь за консультацией в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры В зависимости от региона этим органом может быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д. Там вам помогут определить, нужно ли согласовывать перепланировку, и если нужно, то к какому виду относится перепланировка и какие документы необходимо собрать. Чтобы получить консультацию, вам понадобятся технический паспорт квартиры, оформленный до 01.01.2013, поэтажный план дома и экспликация. Если эти документы выданы до перепланировки, отметьте на них произведенные изменения. Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ. В документах, выданных после перепланировки, органы БТИ сделают отметку о самовольной перепланировке (так называемые красные линии). Шаг 2. Закажите проект или самостоятельно сделайте эскиз перепланировки Проект перепланировки можно заказать в организации или у индивидуального предпринимателя, которые являются членами саморегулируемой организации (СРО) (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ). Организация или предприниматель, разработавшие проект, согласуют его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожнадзоре). Эскиз перепланировки можно сделать самостоятельно. Обычно это увеличенная копия поэтажного плана с выделенными на нем красным цветом изменениями планировки. Шаг 3. Подготовьте документы и представьте их в уполномоченный орган непосредственно или через МФЦ Вам понадобятся, в частности, следующие документы (ч. 2 ст. 26, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ): 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке; 2) правоустанавливающие документы на квартиру - подлинники или нотариально заверенные копии (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма); 3) согласие всех собственников помещения (при присоединении в результате перепланировки части общего имущества в многоквартирном доме) или письменное согласие всех членов семьи нанимателя помещения, занимаемого по договору социального найма, на проведение перепланировки; 4) документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после перепланировки); 5) проект или эскиз перепланировки; 6) договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту); 7) заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора); 8) техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ. Документы, указанные в п. п. 2, 4, 7, вы можете представить по собственной инициативе. Если вы этого не сделаете, то орган, осуществляющий согласование перепланировки, самостоятельно запросит их в рамках межведомственного взаимодействия (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ). О принятии заявления и прилагаемых документов вам выдадут расписку (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ). Шаг 4. Получите решение о согласовании перепланировки или об отказе в согласовании В течение 45 дней с момента представления всех документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, примет решение о согласовании перепланировки жилого помещения либо об отказе в согласовании. Если вы подавали документы через МФЦ, этот срок исчисляется со дня передачи МФЦ таких документов в орган, осуществляющий согласование перепланировки (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ). В течение трех рабочих дней после принятия решения орган, осуществляющий согласование перепланировки, направит это решение вам (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ). Если орган, осуществляющий согласование перепланировки, принял отрицательное решение, вы вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением (ч. 1 ст. 218 КАС РФ). Шаг 5. Обратитесь в суд с административным исковым заявлением Административное исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подается в районный суд по вашему месту жительства или по месту нахождения органа, осуществляющего согласование перепланировки, в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ; ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ). В административном исковом заявлении нужно указать в том числе наименование суда, сведения об административном истце и ответчике, наименование и дату принятия оспариваемого решения, сведения о правах и законных интересах административного истца, которые нарушаются оспариваемым решением, нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемое решение (ст. 220 КАС РФ). К административному исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 126 КАС РФ): 1) уведомление о вручении другим лицам, участвующим в деле, направленных им копий административного искового заявления и отсутствующих у них документов или копии административного искового заявления и документов по количеству административных ответчиков и заинтересованных лиц, участвующих в деле; 2) квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб. (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ); 3) решение об отказе в согласовании перепланировки; 4) правоустанавливающие документы на квартиру (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма); 5) документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликацию до и (или) после перепланировки); 6) проект или эскиз перепланировки жилого помещения; 7) договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту); 8) заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора); 9) иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования; 10) документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия - для представителя, не являющегося адвокатом (ст. 55, ч. 4, 5, 8 ст. 57 КАС РФ). Шаг 6. Примите участие в судебном заседании Суд должен рассмотреть дело в течение месяца (ч. 1 ст. 226 КАС РФ). В суде вам необходимо будет доказать (ч. 1 ст. 62 КАС РФ): 1) что незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью; 2) незаконная перепланировка осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами; 3) вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку. В ходе судебного заседания может возникнуть необходимость провести строительно-техническую экспертизу, чтобы подтвердить, что незаконная перепланировка проведена в соответствии со строительными требованиями и нормами. Расходы по экспертизе несет та сторона, которая обратилась с ходатайством о назначении экспертизы (ч. 4 ст. 78 КАС РФ). Шаг 7. Получите решение суда и обратитесь в орган регистрации прав для внесения соответствующих изменений После вынесения решения суда дождитесь вступления его в законную силу. Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 5 ст. 227, ст. 186, ч. 1 ст. 298 КАС РФ). Для внесения изменений в технические характеристики помещения закажите у кадастрового инженера подготовку нового технического плана, после чего обратитесь с заявлением в орган регистрации прав (Росреестр) о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (п. 1 ст. 29 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. 24 Закона N 218-ФЗ).
Каковы особенности договора купли-продажи жилого дома с земельным участком?

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (ст. ст. 549, 550 ГК РФ).

Обязательной нотариальной формы такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению сделки по отчуждению (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

- недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;

- долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Переход права собственности по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ; ч. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 9 Закона N 218-ФЗ).

Предмет договора

При продаже жилого дома одновременно с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок (ст. ст. 273, 552 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

При этом не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Поэтому одним из важнейших условий договора является точное формирование его предмета, в котором необходимо указать все идентификационные признаки отдельно по дому и отдельно по земельному участку (ст. 554 ГК РФ):

1) для жилого дома такими признаками будут точный адрес, площадь, кадастровый (инвентаризационный) номер, а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), указанные в его свидетельстве о праве собственности, выданном до 15.07.2016, или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП);

2) для земельного участка необходимо указать точный адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, вид разрешенного использования, а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН, указанные в его свидетельстве о праве собственности на земельный участок, выданном до 15.07.2016, или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП).

Несмотря на то, что при продаже жилого дома к покупателю по закону переходит и право собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен, в предмете договора купли-продажи необходимо перечислить полный состав отчуждаемого недвижимого имущества, а именно жилой дом, а также земельный участок со всеми идентифицирующими их признаками (п. 2 ст. 552, ст. 554 ГК РФ; ч. 1 ст. 57 Закона N 218-ФЗ). Цена договора

Наряду с предметом договора цена продаваемой недвижимости является вторым существенным условием, которое необходимо отразить в договоре купли-продажи. Как правило, установленная договором цена здания, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим зданием соответствующей части земельного участка или права на нее (п. п. 1, 2 ст. 555 ГК РФ).

Передача недвижимости от продавца к покупателю Фактическую передачу недвижимости от продавца к покупателю следует оформить отдельным актом либо указать в договоре, что сам договор является одновременно и актом приема-передачи недвижимости (ст. 556 ГК РФ). Обратите внимание!

Доходы от продажи облагаются НДФЛ, если имущество находилось в собственности менее установленного минимального срока. Продавец вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере, не превышающем 1 000 000 руб., либо уменьшить доходы на сумму расходов, связанных с приобретением имущества. Также и покупатель имеет право на имущественный вычет в размере расходов, не превышающем 2 000 000 руб. (ст. 210, п. 17.1 ст. 217, пп. 1, 3 п. 1, пп. 1, 2 п. 2, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Став собственником, покупатель становится плательщиком налога на имущество физических лиц и земельного налога (ст. ст. 388, 401 НК РФ).

Что будет за неуплату или просрочку оплаты коммунальных услуг?

За коммунальные услуги необходимо своевременно и полностью вносить плату (ч.1 ст. 153 ЖК РФ). Плата вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом или решением общего собрания членов ТСЖ или жилищного кооператива (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).

Законодательство предусматривает следующие последствия в случае неоплаты или просрочки оплаты потребителем коммунальных услуг.

1. Начисление пеней за неоплату или несвоевременную оплату коммунальных услуг За неоплату или несвоевременную оплату коммунальных услуг предусмотрено начисление пеней в следующем размере (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ; п. 159 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354): 1) за каждый день просрочки начиная с 31-го дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение 90 календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения 90 календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в 90-дневный срок оплата не произведена, - 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день фактической оплаты от не выплаченной в срок суммы; 2) за каждый день просрочки начиная с 91-го дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты - 1/130 ставки рефинансирования Банка России на день фактической оплаты от не выплаченной в срок суммы. Таким образом, формула для расчета пеней следующая: Пени (с 31-го дня со дня наступления срока оплаты по день фактической оплаты или по 90-й день в случае неоплаты до 90-го дня) = Сумма просроченной задолженности x Количество дней (с 31-го дня со дня наступления срока оплаты по день фактической оплаты или по 90-й день) x 1/300 x Ставка рефинансирования на день фактической оплаты Пени (с 91-го дня со дня наступления срока оплаты по день фактической оплаты) = Сумма просроченной задолженности x Количество дней (с 91-го дня со дня наступления срока оплаты по день фактической оплаты) x 1/130 x Ставка рефинансирования на день фактической оплаты Справка. Ставка рефинансирования С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 19.09.2016 составляет 10% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 16.09.2016). Увеличение указанных размеров пеней не допускается (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ).

2. Ограничение или приостановление предоставления коммунальной услуги Правила приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг устанавливаются Правительством РФ и предусматривают право исполнителя, предоставляющего потребителю коммунальные услуги, ограничивать или приостанавливать в установленном порядке подачу потребителю коммунальных ресурсов (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ; пп. «д» п. 32 Правил N 354). При ограничении предоставления коммунальной услуги исполнитель временно уменьшает объем (количество) подачи определенного коммунального ресурса и (или) вводит график предоставления коммунальной услуги в течение суток. При приостановлении предоставления коммунальной услуги временно прекращается подача определенного коммунального ресурса. Одновременно исполнитель обязан опломбировать соответствующее оборудование, которым пользуется потребитель-должник. Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг не является расторжением договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг (п. 114 Правил N 354). Порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальной услуги следующий (если иное не предусмотрено договором о предоставлении коммунальных услуг): 1) исполнитель в письменной форме направляет потребителю (путем вручения ему под расписку или направления по почте заказным письмом с описью вложения) предупреждение о том, что в случае непогашения задолженности в течение 20 дней со дня передачи предупреждения предоставление коммунальной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения (пп. «а» п. 119 Правил N 354); 2) если потребитель не погасил задолженность в течение установленного в предупреждении срока, исполнитель при наличии технической возможности ограничивает предоставление указанной в предупреждении коммунальной услуги с предварительным (за трое суток) письменным извещением потребителя путем вручения ему извещения под расписку (пп. «б» п. 119 Правил N 354); 3) если потребитель не погасил задолженность по истечении 30 дней со дня введения ограничения предоставления коммунальной услуги или если отсутствует возможность ввести ограничение предоставления коммунальной услуги, исполнитель приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги, за исключением отопления, а в многоквартирных домах также за исключением холодного водоснабжения - с предварительным (за трое суток) письменным извещением потребителя путем вручения ему извещения под расписку (пп «в» п. 119 Правил N 354). Справка. Неполная оплата коммунальных услуг Под неполной оплатой потребителем одной коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по ее оплате в размере, превышающем сумму двух месячных размеров платы за нее (исходя из норматива ее потребления независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа), действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при отсутствии заключенного с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем условий такого соглашения (п. 118 Правил N 354). Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение двух календарных дней со дня полного погашения задолженности потребителем (п. 120 Правил).

3. Взыскание задолженности в судебном порядке Управляющая компания, ТСЖ или застройщик вправе привлечь стороннюю организацию для ведения претензионно-исковой работы по взысканию с потребителя задолженности по оплате коммунальных услуг (Письмо Минстроя России от 03.03.2016 N 6076-ОД/04; пп. «ж» п. 4 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416). Кроме того, в случае, если договор на предоставление коммунальных услуг заключен напрямую с поставщиком услуги, он также вправе обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг с потребителя. Если размер денежных сумм, подлежащих взысканию, не превышает 500 тыс. руб., то результатом рассмотрения требований о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, а также услуг телефонной связи будет являться вынесение судебного приказа, который одновременно является исполнительным документом (ч. 1, 2 ст. 121, ст. 122 ГПК РФ). В рамках исполнительного производства при отсутствии у потребителя денежных средств взыскание может быть обращено на его имущество, а также на заработную плату или иные доходы (гл. 8, 11 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ). Если сумма задолженности превышает 10 000 руб., судебный пристав-исполнитель может вынести постановление о временном ограничении на выезд должника из РФ (п. 15 ч. 1 ст. 64, ч. 1 ст. 67 Закона N 229-ФЗ).

4. Обращение наймодателя в суд с иском о выселении нанимателя Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ). В случае удовлетворения иска в решении суда о выселении нанимателя и членов его семьи указывается конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи. Предоставляемое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, быть по размеру не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека, располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

Как получить разрешение на индивидуальное жилищное строительство?

К объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (ч. 3 ст. 48 ГрК РФ). Для получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) рекомендуем придерживаться следующего алгоритма. Шаг 1. Подготовьте необходимые документы. Для получения разрешения на строительство вам понадобятся (ч. 9, 10.2 ст. 51 ГрК РФ; п. 12 ст. 60 Закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ): - заявление на выдачу разрешения; - правоустанавливающие документы на земельный участок. Это могут быть свидетельство о государственной регистрации права, завещание, договоры купли-продажи, дарения или аренды; - градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство; - схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС (в том числе подъездов и проходов к нему). Схема может быть подготовлена самостоятельно от руки в виде эскиза; - описание внешнего облика объекта ИЖС в случае, если строительство или реконструкция объекта ИЖС планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая использования типового архитектурного решения (об использовании типового решения должно быть указано в заявлении). Также вам понадобится документ, удостоверяющий личность. Шаг 2. Представьте указанные документы в уполномоченный орган по месту нахождения земельного участка. Таким органом в зависимости от региона может быть: - Комитет государственного строительного надзора - для г. Москвы (Постановление Правительства Москвы от 16.06.2011 N 272-ПП); - Отдел архитектуры и градостроительства администрации - для городского поселения Раменское Московской области (Постановление администрации городского поселения Раменское Раменского муниципального района МО от 25.06.2012 N 217); - Администрация города Серпухова - для г. Серпухова (п. 15 Регламента, утв. Постановлением главы г. Серпухова МО от 28.12.2015 N 1593). Примечание. На Едином портале государственных и муниципальных услуг (функций) можно заполнить интерактивную форму запроса, приложив электронные образы документов. Эта возможность предоставляется заявителям после получения в установленном порядке доступа к подсистеме "Личный кабинет" портала. При организации на портале возможности применения электронной подписи указанные действия могут осуществляться с применением электронной подписи. Шаг 3. Получите разрешение на ИЖС или отказ в его выдаче с указанием причин. В течение 7 дней принимается решение о выдаче или отказе в выдаче разрешения на ИЖС (с указанием причин) (ч. 11 ст. 51 ГрК РФ). Основаниями для отказа в выдаче разрешения на ИЖС являются в том числе отсутствие права у заявителя на получение разрешения на строительство, несоответствие представленных документов требованиям к строительству объекта ИЖС, установленным на дату выдачи предоставленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или несоответствие описания внешнего облика объекта ИЖС предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям (ч. 13 ст. 51 ГрК РФ). Отказ можно оспорить в судебном порядке (ч. 14 ст. 51 ГрК РФ). Разрешение на строительство выдается без взимания платы, срок действия - 10 лет (ч. 15, 19 ст. 51 ГрК РФ). Примечание. Отметим, что разрешение на ИЖС не требуется для строительства гаража на земельном участке, предоставленном физлицу не для ведения предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, сооружений вспомогательного использования, подсобных построек, иных объектов, не являющихся объектами капитального строительства, - киосков, навесов и др. (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).

Какой ремонт в квартире службы ЖКХ обязаны делать бесплатно?

Бремя содержания квартир и общего имущества в многоквартирном доме (МКД) несут их собственники и наниматели по договору социального найма, если иное не установлено законом (ст. 210 ГК РФ, ч. 3 ст. 30, ст. 39, п.п. 2 – 4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).

На финансирование текущего ремонта общего имущества в МКД с собственников квартир и нанимателей взимается плата. Плата на проведение капитального ремонта общего имущества с нанимателей не взимается, с собственников квартир - взимается (п. 5 ч. 3 ст. 67, ч. 1, 2, ст.154, ст.ст. 156, 158, 166, 169 ЖК РФ; разд. III Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491; вопрос № 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

Основную нагрузку по поддержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в МКД несет управляющая компания, избранная общим собранием собственников квартир, ТСЖ, жилищный кооператив или жилищно-коммунальная служба (ДЕЗ) в муниципальных домах (ст.ст. 65, 66, 161 ЖК РФ).

Соответственно, указанные организации обязаны без дополнительной платы ремонтировать имущество, которое относится к общему имуществу МКД.

1. Общее имущество в МКД, подлежащее бесплатному ремонту

В состав общего имущества включаются в том числе:

- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

- внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги;

- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;

- внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов МКД, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п.п. 5 – 7 Правил № 491).

Для решения вопроса о том, кто должен делать ремонт - собственник и наниматель квартиры или служба ЖКХ, необходимо определить внутренние границы коммунальных инженерных систем, по которым будет разграничиваться их эксплуатационная ответственность.

Так, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, включая запорно-регулирующую арматуру в квартире и сантехоборудование, в границы эксплуатационной ответственности службы ЖКХ не входят.

При этом границы эксплуатационной ответственности могут быть закреплены документально, например в договоре с управляющей компанией или в приложении к нему (Письмо Минстроя России от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04). В случае аварии или поломки оборудования, находящегося в квартире, но относящегося к общедомовому оборудованию, управляющая компания (ТСЖ, ЖСК) обязана произвести его текущий ремонт бесплатно (см., например, Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 № ГКПИ11-1787).

Кроме того, если необходимость ремонта внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, от службы ЖКХ возможно требовать возмещения понесенных на ремонт расходов или произведения ремонта за счет службы (п.п. 149Ю 151 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

2. Оборудование, не подлежащее бесплатному ремонту

Исходя из указанных выше нормативных актов можно сделать вывод, что управляющая компания вашего дома (ТСЖ, ЖСК) или ДЕЗ не обязаны производить бесплатный ремонт следующего оборудования:

- индивидуальных приборов учета воды, газа, электричества;

- газовых и электрических плит;

- сантехнического оборудования, находящегося в квартире (смесителей, кранов, ванн, раковин, унитазов, водонагревателей и тому подобного оборудования);

- труб и отводов, расположенных на ответвлениях от стояков после отключающего устройства или запорно-регулировочного крана;

- домофонов, находящихся в квартире;

- электрических кабелей, розеток и иных электрических элементов, расположенных внутри квартиры;

- иного оборудования и имущества, не относящихся к общедомовому имуществу и обслуживающих только одну квартиру.

3. Спорные случаи

Наибольшее количество споров со службами ЖКХ вызывает отнесение к общему имуществу внутриквартирных радиаторов отопления. Это связано с тем, что четко определить внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по сетям отопления затруднительно. Поэтому относительно радиаторов позиция является неоднозначной. Существует мнение, поддерживаемое отдельными судами, что внутриквартирные радиаторы относятся к общему имуществу (Письмо Минрегиона России от 04.09.2007 №16273-СК/07). Однако оно не является единственным. Так, Верховный Суд РФ указал, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.) (Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2009 № КАС09-547).

Также существует мнение о том, что радиаторы не относятся к общему имуществу в том случае, если они имеют отключающие устройства. Отсутствие отключающего устройства на радиаторе подтверждает, что отопительный прибор в квартире (радиатор отопления) является элементом единой общедомовой системы отопления.

Я пенсионерка и живу в однокомнатной приватизированной квартире. Собираюсь переехать на длительное время к сыну, а свое жилье сдать в аренду. Подскажите, как это сделать по закону, чтобы потом не было неприятности от соседей. Если они пожалуются в ЖЭК, мне придется платить штраф за то, что скрыл проживание людей? Какой налог я буду платить с аренды?

 

Как собственник жилого помещения Вы вправе сдать его в аренду. В соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ это делается на основании договора найма, договора безвозмездного пользования (ссуды) или на ином законном основании. Предметом договора аренды чаще всего выступают нежилые помещения. Поскольку вы хотите предоставить квартиру жильцу за плату, то в первую очередь речь идет о договоре найма. Он регулируется гл. 35 Гражданского кодекса РФ. Договор найма предполагает передачу жилого помещения не только в пользование, но и во владение других лиц, т.е. подразумевает, что сам собственник в период действия договора переданным жилым помещением пользоваться не будет. Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, не требует обязательного нотариального заверения и регистрации. Размер платы за жилое помещение и сроки ее внесения устанавливаются по соглашению сторон. Срок договора найма не может превышать пяти лет. Если договор заключен до 1 года (краткосрочный найм), то наниматель не вправе вселять в занимаемое им по такому договору жилое помещение временных жильцов, на него не распространяется также преимущественное право на заключение договора на новый срок и возможность сдачи жилого помещения в поднайм.

Доходы, полученные вами по договору найма, должны облагаться налогом на доходы физических лиц по налоговой ставке 13%. Для исчисления и уплаты налога вы будете обязаны предоставлять в налоговый орган по месту своего учета не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, налоговую декларацию. О том, как правильно исчислять налог и заполнять налоговую декларацию, вы можете узнать в налоговой инспекции по месту жительства.

Как считать голоса на общем собрании собственников жилья в многоквартирном доме?
Собственник помещения имеет право голосовать как лично, так и через своего представителя. Бюллетень голосования представителю собственника выдадут, только если он предоставит нотариально удостоверенную доверенность. Голоса распределяются не по числу владельцев собственности, а по метражу, которым владеет каждый собственник. Например, голос соседа, собственника трехкомнатной квартиры, окажется весомее, чем собственника двухкомнатной.
Кто и с какого момента обязан платить за жилищные услуги?
Часть 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ устанавливает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
  1. Нанимателей помещения или квартиры по договору социального найма – с момента заключения договора;
  2. Арендаторы помещения или квартиры (государственной или муниципальной) – с момента заключения договора аренды;
  3. Члены жилищного кооператива – с момента предоставления помещения кооперативом;
  4. Собственники жилого помещения – с момента возникновения права собственности;
  5. Лица, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, - с момента передачи.
Я являюсь нанимателем жилого помещения по договору социального найма.  Обязана ли я оплачивать  расходы по  капитальному  ремонту  дома?
Согласно ст.153 Жилищного кодекса Российской Федерации  граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; 3) плату за коммунальные услуги. Расходы по капитальному ремонту  оплачивают только собственники жилых помещений.  
Три года назад я переехал в Москву с семьей, состоящей из 4-х человек на постоянное место жительство. Площадь квартиры, в которой я проживаю 46 кв.м. Могу ли я рассчитывать, что меня и мою семью поставят на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
  К сожалению, нет, не можете. В соответствии с пунктом 3 ст. 7 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об Обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» жители города Москвы признаются нуждающимися в жилых помещениях, если проживают в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет.  
В течение многих лет я отчислял деньги за свою квартиру в фонд капитального ремонта. Квартиру  я продал. Могу ли я  эти деньги перечислить на специальный счет многоквартирного дома, где находится моя новая квартира?
  Согласно ст. 36.1 Жилищного кодекса Российской Федерации право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.  
Дом, где находится моя квартира, принадлежащая мне на праве собственности, признан аварийным. Могу ли я получить взамен квартиры подлежащей сносу, другую квартиру?
  К сожалению, Вы не указали, включен ли Ваш жилой дом в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Если да, то собственники жилых помещений в нем имеют право выбора: деньги (выкупная цена) или новая квартира (п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»). Если дом не включен в региональную адресную программу, то при его сносе собственникам выплачивается выкупная цена за их помещения (ст. 32 Жилищного кодекса). Другая квартира им может быть предоставлена только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом ее стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ; п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14; разд. 2 Обзора судебной практики).  
Я проживаю на первом этаже многоквартирного дома, лифтом не пользуюсь. Должны ли жители 1-го этажа оплачивать лифт, если этой услугой они не пользуются?
 В соответствии со ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несёт собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. На основании п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, оборудование и т.д. Таким образом, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество (п. 28 указанных Правил).
Подскажите, пожалуйста, какими жилищными льготами пользуются подопечные дети и воспитанники приемных детей?
Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений (ст. 8 Федерального закона от 21.12.1996 № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»). Жилые помещения предоставляются по достижении возраста 18 лет, а также в случае приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия. Не допускается замена данной формы иными формами (способами) решения жилищной проблемы граждан указанной категории, например, предоставлением им субсидии на приобретение или строительство жилого помещения, предоставлением жилого помещения в безвозмездное пользование или по договору социального найма. В качестве жилых помещений специализированного жилищного фонда для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, могут использоваться только индивидуальные жилые дома и квартиры. Включение в специализированный жилищный фонд комнат в коммунальной квартире законодательством не допускается. Жилые помещения должны отвечать установленным для них требованиям. Согласно ч. 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства). Жилые помещения должны находиться в населенных пунктах с развитой инфраструктурой, по возможности это должны быть новые жилые помещения, которые в полной мере будут отвечать требованиям благоустроенности. Важно отметить, что не допускается решение жилищной проблемы предоставлением субсидии на приобретение или строительство жилого помещения, предоставлением жилого помещения в безвозмездное пользование или по договору социального найма. Однако субъекты РФ в рамках предоставленных полномочий могут устанавливать дополнительные гарантии, такие как предоставление жилых помещений по нормам площади, превышающим установленные для предоставления жилых помещений соответствующего жилищного фонда субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Указанные жилые помещения относятся к специализированному жилищному фонду, а не к фонду жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма, как это было ранее. В ст. 92 ЖК РФ жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, названы самостоятельным видом жилых помещений специализированного жилищного фонда. Под специализированным жилищным фондом понимается совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Специализированные жилые помещения имеют особое целевое назначение и предназначены для временного проживания отдельных категорий граждан, нуждающихся в жилье. Они не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма. Порядок отнесения помещения к специализированному жилищному фонду будет установлен Федеральным агентством строительства и жилищно-коммунального хозяйства. В настоящее время применяется Порядок и требования отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов к специализированному жилищному фонду, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42. Жилое помещение, которое планируется включить в специализированный жилищный фонд, должно быть проверено на соответствие предъявляемым к нему требованиям (ч. 2 статьи 15 ЖК РФ). В перечень документов, представляемых в целях отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, входит заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям. Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеются обременения прав на это имущество.

Назад в рубрику "Вопрос-ответ"